区块链技术除了用（yòng）在Defi、GameFi等原（yuán）生（shēng）应（yīng）用场景中，也在不（bú）断地和传（chuán）统产业相结（jié）合。譬如在区块链政务方（fāng）面，通过智能合约（yuē）实现包括身份（fèn）认证、政务审批等办事（shì）流程自动化推进和流转；在存证防（fáng）伪方面，区（qū）块链技术凭其透明性和不可篡（cuàn）改（gǎi）性，为司法鉴定（dìng）和供应链追踪等领（lǐng）域（yù）提供技（jì）术支持。

　　但是区（qū）块链和（hé）传统产业的融合困（kùn）难重（chóng）重。区块链原生应（yīng）用往往基于（yú）全新（xīn）的（de）网络（luò）空间（jiān）创建新的应（yīng）用场景，资产生成、转（zhuǎn）移始终在链上发起和终结。而区块链与传（chuán）统产业的结合不仅仅需要软硬（yìng）件的支（zhī）持，还（hái）避不开将原有（yǒu）的各个环节迁移（yí）至链上这一数字化过程（chéng）带来（lái）的阻（zǔ）力，其（qí）中（zhōng）需要克服较多（duō）技术和管理（lǐ）上变革的成本，在短期（qī）内（nèi）无法通过区块（kuài）链技术带来的收益去填补。

　　本（běn）文将深度解（jiě）析区（qū）块链（liàn）技术（shù）针对房（fáng）地产（chǎn）交易的（de）适用性，汇总现有区块链进军（jun1）房地产领（lǐng）域（yù）的（de）案例，指明潜在的法律（lǜ）问（wèn）题。

　　01

　　期望与实践

　　现有的区块链房地（dì）产项目主要致力于（yú）达成

　　以下（xià）目（mù）标：

　　1. 大大提升（shēng）地产交易的效率。

　　2. 降低用户（hù）参与地产投资的门槛。用户无需（xū）银行账户（hù）、银行借贷便可以参加房地产（chǎn）投资。

　　3. 拓（tuò）宽金（jīn）融交易的“民（mín）主”渠道。用户可以（yǐ）用虚拟资产用（yòng）于地（dì）产交易从而规避税（shuì）务清（qīng）算和征收。

　　Propy推出（chū）了加速（sù）地产交（jiāo）易的（de）链（liàn）上项目，2017年的时候（hòu）该项（xiàng）目（mù）开始测（cè）试，一（yī）个用户可以用加（jiā）密货币购买地（dì）产且记（jì）录（lù）在链（liàn）上。由于测试地的法规限（xiàn）制，每一笔房（fáng）产（chǎn）的转移除了需要同时完（wán）成链上的（de）NFT交易（yì）之外（wài），链下的记录（lù）了链上交（jiāo）易号的纸质合同也必须的。同时Propy完（wán）成了（le）一笔（bǐ）跨境交易（yì），将位于弗罗里达的房产通（tōng）过NFT拍卖出去。首先Propy将地产交易给了一个公（gōng）司，同时（shí）将铸造了代表产权（quán）的NFT，这枚（méi）NFT被（bèi）解（jiě）释为一种可借用的链上金融资产，并且所有者对其拥有所有权（quán）转移的能力（lì）。

　　RealT为投资者提（tí）供（gòng）了投资房产租赁业务的机会。和Propy一致的是项目的（de）代币不代表对地（dì）产的权益，而是（shì）对于（yú）商业实（shí）体也就是拥有地产的公（gōng）司享有一定（dìng）的权益（yì）。管理地产（chǎn）的公司向租户收取资金，将租金兑（duì）换为相对应的代币支付给（gěi）在签署智（zhì）能合约的投资者。

　　Milo提供了加密（mì）资产抵押贷款服务（wù）。Milo向（xiàng）持（chí）有比（bǐ）特币的用户提供贷款（kuǎn），用户（hù）将比特币（bì）资产转（zhuǎn）移到第（dì）三方钱包托管人。Milo随后向用户预支付（fù）资产相应（yīng）的（de）购买价格，而用（yòng）户按时偿还该笔贷款。Milo提供服务的（de）优势在于（yú）无需Bitcoin资产的（de）清点而获（huò）取（qǔ）资金去购买地产。

　　02

　　存在的（de）问题

　　但是，现（xiàn）阶段链（liàn）上地产交（jiāo）易的很多基（jī）础性前（qián）提，譬如NFT可以作（zuò）为一（yī）个附（fù）属担保品从而用于加密（mì）资产（chǎn）的抵押，在现（xiàn）有（yǒu）的法律框（kuàng）架中难（nán）以实（shí）施。以美国为例，统一商法典和地产法（fǎ）阻止该类说法的在法律层面的（de）落实。在统一商法典中，所有加（jiā）密货币和（hé）NFT被视作为一般无形资产（general intangibles），这种定义意（yì）味着一个在无形（xíng）资产中拥有（yǒu）担保物权的权利人只有通过提交资产负债表才能完全行（háng）使其权利。如（rú）果（guǒ）权利人无法清算抵押物，那么其权（quán）利便可（kě）能存在瑕疵（cī）。

　　加密社区的另一个问（wèn）题是，无论（lùn）是（shì）广泛的加密资产还是NFT的受让人（rén）都无法从（cóng）统一商（shāng）法典授予其他金（jīn）融工具的（de）相同（tóng）免费（fèi）条款中受益。例如，尽（jìn）管债权人可以通过提交资（zī）产（chǎn）负债（zhài）表（biǎo）来完善期票中的担保权（quán）益（yì），但是这种完善是（shì）存在缺陷的（de）。实际持有房产的受让者可以（yǐ）摆脱竞争性财产索赔，但是任（rèn）何数字资产的受（shòu）让者（zhě）将使它们受到涵（hán）盖所（suǒ）有（yǒu）“一（yī）般无（wú）形资产”的一揽子担保权益（yì）的约束（shù）。部（bù）分加密行（háng）业正在（zài）积（jī）极（jí）推动统一商法（fǎ）典（diǎn）的修正，美国法律界也逐渐重视其加密资产，存在对加密产业友好立法的（de）倾向（xiàng），在抵（dǐ）押资产类别（bié）修正案中创建了新的类别“可控电子（zǐ）记录（lù）（controllable electronic record）”，意欲将NFT等虚拟资产囊（náng）括其中，但（dàn）是尚（shàng）且不支持将NFT的转移和链下资产转移相绑（bǎng）定。

　　地产交易（yì）与区块链深（shēn）度融合的另一个（gè）挑战（zhàn）在于系统变更本身。相关交易制度和（hé）流程（chéng）往往存在（zài）着变（biàn）化，意（yì）味着（zhe）交（jiāo）易系统需要投入大量的资（zī）金去适应这（zhè）种变更，而这种系（xì）统上（shàng）的变更对公众的信（xìn）任程度会带（dài）来较大（dà）的影响（xiǎng）。此外，在Delaware推行了区块链促（cù）进法（fǎ），认可区（qū）块链作（zuò）为（wéi）一种公司数据记录的方式，只要（yào）该记录（lù）在一（yī）定时（shí）间内转化为纸（zhǐ）质记录，但是州政府（fǔ）本身（shēn）从来没有开发（fā）过任何区块（kuài）链的设施（shī），任（rèn）然通过物理账本来记录一切股（gǔ）权归属。公司（sī）也很少通（tōng）过区块链的形式去记录股权，当（dāng）地的公（gōng）司（sī）已经习惯了物理的注册制以及商业记录保存方式，没（méi）有人愿（yuàn）意（yì）承担适用新系（xì）统的（de）风险。

　　地（dì）产交（jiāo）易其（qí）中（zhōng）包含（hán）了多种权利和利益，难以（yǐ）通过区块链技术所（suǒ）囊括。例如例（lì）判（pàn）决（jué）留置权可以附加到不动产（chǎn）上（shàng），但是行（háng）业往往（wǎng）不清楚或者不考虑如（rú）何判决（jué）留置权债权人可以将其权益添加到基于区块链的（de）系统中（zhōng）。地产（chǎn）通常也通过意愿或遗嘱等方式转让，同样，目前尚不清楚（chǔ）如何（hé）将这些事实集成（chéng）到智能合约中。